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2019中国楼市十大热事儿:首提“不以房地产刺激经济”

www.efw.cn 时间:2020/1/20 9:52:49 出处:国际金融报 阅读:31次
    核心提示:2019年的中国楼市,可谓风起云涌。这一年,“房住不炒”、“抢人大战”、融资难等行业现象仍在持续,此外,还有一些行业突发事件也一次又一次地刺痛着业界神经。如在“涨价”仍是主流的当下,某地惊现“白菜房……

  2019年的中国楼市,可谓风起云涌。
 
  这一年,“房住不炒”、“抢人大战”、融资难等行业现象仍在持续,此外,还有一些行业突发事件也一次又一次地刺痛着业界神经。如在“涨价”仍是主流的当下,某地惊现“白菜房”;脚踏地产、金融两只风火轮的上海滩大佬戴志康,突然宣布投案自首;TOP 10房企新城控股的*王振华因猥亵丑闻被刑拘……
 
  1
 
  首提“不以房地产刺激经济”
 
  2019年7月30日,中共中央政治局召开会议部署下半年经济工作,首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,再次为躁动不安的楼市定下了基调。
 
  围绕“房住不炒”的总基调,2019年以来,各个城市根据其城市规模、功能、人口结构、经济增速等实际情况,相继实行“因城施策”的调控措施。中原地产统计数据显示,2019年年初至今,累计房地产调控次数接近600次,远超去年全年450次,再一次刷新了历史调控纪录。
 
  在持续深入的严调控下,2019年底召开的全国住房和城乡建设工作会议指出,2019年,房地产总体保持平稳运行,实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。
 
  上海易居研究院认为,中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,是为了防范各地因为经济下行压力大而轻率松绑楼市,进一步体现了“房住不炒”、“三稳”的政策目标导向,这也是2019年房地产调控中定性最为严厉的一次,其对于引导市场行为和预期有积极作用。
 
  2
 
  鹤岗惊现“白菜房”
 
  2019年4月,“一线城市一平米,煤城鹤岗一套房”引起社会热议。
 
  有数据显示,鹤岗部分房产单价已低至千元以下,有的甚至低至300多元每平方米,总价5万及5万元以下的房源也不在少数,且成交量很小。无独有偶,2019年7月,有媒体曝出,位于甘肃省河西走廊西部的玉门市,房价普遍在500元/平方米左右,甚至最低的已经到了50元/平方米。
 
  在近年来全国大部分城市成交火热、房价轮番上涨的情况下,鹤岗和玉门堪称“白菜”的房价刺痛了楼市敏感的神经,不同城市间天差地别的房价引发了人们的深思。
 
  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时分析认为,鹤岗与玉门的“白菜房”只能算特例。一方面,两地分别在2012年和2009年被列为资源枯竭型城市,产业衰落后人口持续流出;另一方面,过去棚改导致远郊区供应了大量的棚改房,这些房子品质不如商品房,又在远郊,缺少有效需求,房价低在所难免。
 
  3
 
  抢人大战继续
 
  从鹤岗、玉门的楼市发展状况来看,人口对于城市的发展至关重要。因此,有业内人士指出,“因城施策”的核心就是“抢人”。2019年,持续了3年的“抢人大战”进入白热化阶段,从一线到三线,从内陆到沿海,各大城市纷纷在“抢人”上使出了浑身解数。
 
  据不完全统计,2019年以来,全国已经有超过160个城市发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%,其中有超30个城市陆续出台了新的落户政策。
 
  除了常规的落户外,2019年11月,海口、昆明、郑州、开封、洛阳相继发布“租房落户”新政。不同城市政策不尽相同,以郑州为例,在郑州中心城区租房,居住一年以上就可以办郑州市户口,凭实际居住地房屋租赁合同,经房主同意,可将户口迁入租房户的地址。
 
  严跃进向《国际金融报》记者指出,对于各大城市而言,“抢人”只是第一步,如何留住人才、利用人才激发城市的发展活力,才是更重要的问题。
 
  4
 
  长租“爆雷”不断
 
  在房地产行业坚持调控的同时,国家为解决实际居住问题、完善“租购并举”的长效机制,2017年-2018年间在长租领域出台了不少利好政策。各类长租品牌如雨后春笋一般,抢滩并瓜分长租市场。
 
  然而在急速发展过程中,各类问题也开始凸显,哄抬租金、抢占囤积房源、“套路贷”等乱象环生,长租公寓爆雷不断。2019年8月,乐伽公寓宣布停止经营,关闭所有业务,员工大量离职。随后,河南悦如公寓、南京君创公寓、杭州“中择房产”等相继因市场环境变化和经营不善等原因陷入资金困局。
 
  据不完全统计,2019年这一年,全国爆仓的品牌长租公寓就接近50家,创下历史之最。2019年12月底,住建部发布政策,明确要求加强对采取“高进低出”、“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。
 
  5
 
  融资环境恶劣
 
  事实上,除了长租公寓,房地产开发企业的融资环境亦不容乐观。
 
  根据人民法院公告网数据,2019年破产的房地产企业数量达525家,创下历史之最。也就是说,过去一年中,平均每天就有1.5家房企破产,且多数为三四线城市的中小房企,但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。
 
  尽管相较于房企总量而言,破产数目占比不足1%,但在2019年这个融资受限的敏感年代,仍引发了地产圈的极大关注。特别是2019年6月,曾连续14年上榜中国房地产百强企业、连续10年名列浙江省住宅产业十大领军企业,宁波银亿集团向法院申请破产重整,对所有房企敲响了警钟。
 
  存在强制退市风险的银亿集团不得不变卖资产以缓解资金压力,2019年11月,银亿股份公告称,拟以6.9469亿元向辽宁碧桂园转让沈阳银亿房地产开发有限公司剩余50%股权。
 
  业内普遍认为,房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结,“高光时刻”难再出现。随着各类融资渠道的收紧,房企生存压力越来越大,中小企业整体抗风险的能力比较差。
 
  6
 
  多家上市公司股价闪崩
 
  行业洗牌的大背景下,上市房企首当其冲。继五洲国际之后,2019年相继又有多家上市公司上演股价闪崩戏码。
 
  2019年1月17日,对小型港股内房股来说是一个“黑色星期四”。这一天,小型港股内房股上演了一轮闪崩,市值一日蒸发逾372亿港元。其中,阳光100中国和佳源国际控股表现最为惨烈,分别以64.59%和80.62%的跌幅收盘,均收于历史最低价。
 
  无独有偶,福晟国际于2019年10月9日股价出现断崖式下跌,跌幅达到34.21%。次日跌幅继续扩大,一路暴跌62%,两日合计下跌逾75%,市值蒸发逾30亿港元。
 
  虽然三家上市公司均在第一时间发布声明,表示公司财务状况稳健,称不知悉股价异动的具体原因,也有不少观点认为是机构恶意做空导致,但后续证明这些公司均存在或大或小的问题。
 
  中原地产*分析师张大伟认为,从目前来看,中小型房企将是未来市场最大的风险。由于一些房企杠杆比例过高,在销售放缓之下,很容易出现债务违约等问题。
 
  7
 
  电商卖房成流行
 
  2019年对于房企来说,还不止融资难这一道坎。这一年,“去化难”成了扎在所有房企眼中的一根刺。有人称,2019年的开发商太难了,于是地产“渠道”火了,其中话题度最高的就是“双十一电商卖房”。
 
  2019年“双十一”,大批开发商在天猫、京东和苏宁推出特价房购买页面,卖房战场从线下扩大到线上。其中,天猫主要是阿里拍卖的模式,“双十一”期间推出上万套特价房,类型涵盖学区房、地铁房、景区房;京东推出京东房产“双十一”卖房活动,联合超过200家开发商、投放超过6000套特惠房源,新房全款5折起,优惠额超3亿元;苏宁商则是与恒大合作,通过99元意向金的形式即可购买一口价的特价房。
 
  业内人士认为,房地产市场“金九银十”不再火热,地产商开始进行各式各样的营销,线上卖房这种此前被认为效率不高的营销模式被各大房地产商青睐。从其促销形式来看,电商卖房本质上仍是营销手段,是房地产企业在销售不利的大环境下的一场自救。
 
  8
 
  世茂成新任“并购王”
 
  除了上述行业性热点事件,2019年,世茂一改往日谨慎前行的风格,频频展开密集并购,取代融创成为新一届“并购王”宝座。
 
  据不完全统计,2019年世茂陆续收购了泰禾集团、粤泰股份、明发集团等多家房企的资产包,累计斥资近200亿元。此外,2019年底频频传出的世茂并购福晟一案亦于近日被曝正式签约,世茂集团联手东方资产收购福晟70%股权,交易涉及福晟集团地产板块的87个项目,总量超过千亿元,成为继融创收购万达文旅之后的又一个“世纪大并购”。
 
  世茂发布的2019全年的营运数据显示,企业全年累计实现合约销售金额2600.7亿元,同比上涨48%,实现了重回行业前十的目标。此外,根据机构研究报告,世茂2019年前三季度,仅在土地投资上动用的资金就约有900亿元,占全年土地并购预算90%。一位投行资深分析师向记者分析称,在目前的融资环境下,房地产行业分化严重,未来将进一步加速洗牌。
 
  9
 
  新城控股惨遇“黑天鹅”
 
  相比于世茂的奋力扩张,新城控股却因意外被迫“瘦身”。
 
  2019年7月,一场“黑天鹅”事件席卷了新城控股。当月4日,新城控股原董事长王振华被曝涉嫌猥亵女童被刑拘,新城控股也因此一度陷入风雨飘摇之中。
 
  当天,新城控股股价在最后一小时内闪崩,截至收盘大跌23.77%;其物业公司新城悦也在一小时内大跌23.72%,创下2017年以来最大单日跌幅。一个小时之内,新城系两家港股上市公司的市值合计蒸发高达约165.38亿港元。
 
  危机时刻,“少帅”王晓松甫一上任,即马不停蹄地开始出售项目、回笼资金、稳定人心,试图带领新城控股走出阴霾。
 
  幸运的是,一番努力没有白费。数据显示,2019年新城控股累计销售额约2708亿元,顺利完成全年销售目标。此外,在资本市场上,12月16日,新城控股也成功发行了“黑天鹅”事件后的第一笔美元债。
 
  10
 
  戴志康折戟P2P
 
  相比新城而言,上海滩金融、地产双料大佬,证大集团董事长戴志康则没有那么幸运。
 
  2019年9月1日,戴志康被曝因涉嫌非法吸收公众存款,主动向警方自首,引爆了整个财经朋友圈,也另不少地产大佬们扼腕叹息。
 
  曾经,马云还在戴志康旗下物业——杭州湖畔花园着手创立阿里巴巴;现在,阿里巴巴旗下的蚂蚁金服已成为最大的金融平台之一,而戴志康的证大金服却因“无照经营”被关停。
 
  更具戏剧性的是,在戴志康跌落神坛之时,第一个急于与他“撇清关系”的便是他一手创立的证大地产(即“上海证大”):戴志康4年前已清出股份,与其无任何关系。
 
  根据警方公告,戴志康控制的“捞财宝”线上理财平台和“证大财富”线下理财门店均未取得国家相关金融资质许可,涉嫌非法吸收公众存款的具体情况及资产负债状况。
 
  或许谁也未能料到,曾经的国内地产界大佬、投资界名人、喜马拉雅FM投资人,如今竟也因涉嫌非法集资陷入P2P泥沼,以投案自首的方式结束了自己的传奇商业生涯。

(责任编辑:韩婷婷)