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商业性贷款-还款方式

一、一次还本付息法

  现各银行规定,贷款期限在一年以内(含一年),那么还款方式为到期一次还本付息,即期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下:

到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率(%)] (贷款期为一年)

到期一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率(‰)×贷款期(月)] (贷款期不到一年)

其中:月利率=年利率÷12

如以住房公积金贷款1万元,贷款期为7个月,则到期一次还本付息额为:

10000元×[1+(4.14%÷12月)×7月] = 10241.5元

 

二、等额本息还款法

  个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上,则还款的方式之一是等额本息还款法,即从使用贷款的第二个月起,每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下:

其中:还款期数=贷款年限×12

如以商业性贷款20万元,贷款期为15年,则每月等额还本付息额为:

月利率为5.58%÷12=4.65‰,还款期数为15×12=180

即借款人每月向银行还款1642.66元,15年后,20万元的借款本息就全部还清。

 

三、等额本金还款法

  等额本金还款法是一种计算非常简便,实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金,并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求,一般采用按季还款的方式(如中国银行)。其计算公式如下:

   每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+(本金-已归还本金累计额)×季利率
   如以贷款20万元,贷款期为10年,为例:
   每季等额归还本金:200000÷(10×4)=5000元
   第一个季度利息:200000×(5.58%÷4)=2790元
   则第一个季度还款额为5000+2790=7790元;
   第二个季度利息:(200000-5000×1)×(5.58%÷4)=2720元
   则第二个季度还款额为5000+2720=7720元
   ……
   第40个季度利息:(200000-5000×39)×(5.58%÷4)=69.75元
   则第40个季度(最后一期)的还款额为5000+69.75=5069.75元

   由此可见,随着本金的不断归还,后期未归还的本金的利息也就越来越少,每个季度的还款额也就逐渐减少。这种方式较适合于已经有一定的积蓄,但预期收入可能逐渐减少的借款人,如中老年职工家庭,其现有一定的积蓄,但今后随着退休临近收入将递减。
   该方式1999年1月推出,正被各银行逐渐采用。

 

四、宽限期还款法

 宽限期还款法是在等额本金还款法的基础上衍生出的一种还款方式。它的特点是:根据与开发商签订的"预售协议"银行允许客户在入住前只归还贷款额本期利息,入住后再开始归还本金,还款方式与等额本金还款法相同。

   这种还款方式现阶段只有中国银行采用。现以中行实际操作举例如下:

   假定某人于今年1月购买了2001年6月入住的期房,向中国银行申请10年10万元贷款。
   按季度还款:
   入住前每季度还款额=贷款本金×季利率=100,000×(5.58%÷4)=1395 元

   入住后每季度还款额与等额本金还款法相同,即:

   每季度还款额=(贷款本金÷贷款期季数)+(本金-已归还本金累计额)×季利率
         =(100,000÷40)+(100,000-已归还本金累计额)×(5.58%÷4)

   第一季度还款额=2,500+(100,000-0) ×(5.58%÷4)=3895 元

   第十季度还款额=2,500+(100,000-2,500×9) ×(5.58%÷4)=3581 元

   以此类推……

   这种还款方式的优点是减轻了支付首期款后的还款压力,同时具备等额本金还款法的特色。

 

五、其他还款方式

等比累进还款法

   也称等比递增(减)累进法,就是将整个还款期按一定的时间段划分,每个时间段比上一时间段多(少)还约定的固定比例,而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。
   例如,一购房者向银行贷款10万元,贷期10年,按现行利率选择"等额本息还款法",其每月还款额为1089.20元,10年后他总共需支付本息130704元。但他如果预计5年后的收入将会有一个较大的提高,那么他可以选择"等比累进还款法",以5年为周期,第二个年的月付款比第一个5年上浮50%;那么第一个5年内,他每月还款约在905元左右;第二个5年内,每月还款约1358元左右,比905元上浮了50%,10年后他总共需支付约135780元。从计算中可见,选择"等比累进还款法"的付息要比选择"等额本息还款法"多5000余元,这是因为购房者借用银行贷款的时间要更长一些,因此在利率相同的情况下也就要多支付一些利息。

等额累进还款法

   也称等额递增(减)累进法,其与"等比累进还款法"类似,不同之处就是将在每个时间段上约定多(少)还款的"固定比例"改为"固定额度",以同样在每个时间段内每月以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。上述两种还贷方式因计算比较复杂,由于计算机程序设置等多种原因,目前在国内暂时还较少被银行所采用。但是,从美国、日本和香港等经济发达、个人住房贷款业务开展兴旺的国家和地区的实际情况看,其却是国际上十分通行的两种消费信贷还款方式,十分受到新婚夫妇和开始创业的年轻人的欢迎,为有潜力的青年人购房者能够缓解眼前暂时的资金不足。

增本减息法

   在国外,外国银行还采取一种叫"增本减息法"的计息还贷方式,就是在"等额本金法"的基础上,每期的利息按理论余额计算,但本金的归还则是从小到大,使得每月归还的本息总额一样的一种变体还款方式。

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